主题：这个项目估计第一次开盘价格达到多少？

香江控股公布，全资子公司武汉锦绣香江置业有限公司于2月9日两地块使用权，土地价格分别为5683万元、4875万元，共计1.05亿元。

用地面积分别为10.82万平方米和9.28万平方米，容积率均为2.5，绿地率均为35%，均用于商住。其中，住宅用地使用年限为70年，商业用地使用年限为40年。

根据报道提供的数据，我计算了一下发现按用地面积计算每平方米的地价仅525.3元/平方米，再按2.5容积率来折算，每平方米的楼面地价仅210元/平方米。

具体计算如下：

依以上公告：

108238平方，容积率2.5，则建筑面积：270595平方，按每套房90平算可以建3000套。

土地总价5683万，则楼面地价成本为：210元/平方。

同理：

92849.9平方米，容积率2.5，则建筑面积：232125平方，按每套房90平算可以建2579套。

土地总价4875万，则楼面地价成本为：210元/平方。

如果这样，加上1600元/平方（最高核算）=1810+1810×54.46%利润（20010-9-30财报为54.46%）=2800元，加之周边2200-2700不等，香江拿地成本有优势，反推2000之前开盘1800左右的金谷，就知道2800就已经很高了。

香江控股公布，全资子公司武汉锦绣香江置业有限公司于2月9日两地块使用权，土地价格分别为5683万元、4875万元，共计1.05亿元。

用地面积分别为10.82万平方米和9.28万平方米，容积率均为2.5，绿地率均为35%，均用于商住。其中，住宅用地使用年限为70年，商业用地使用年限为40年。

根据报道提供的数据，我计算了一下发现按用地面积计算每平方米的地价仅525.3元/平方米，再按2.5容积率来折算，每平方米的楼面地价仅210元/平方米。

具体计算如下：

依以上公告：

108238平方，容积率2.5，则建筑面积：270595平方，按每套房90平算可以建3000套。

土地总价5683万，则楼面地价成本为：210元/平方。

同理：

92849.9平方米，容积率2.5，则建筑面积：232125平方，按每套房90平算可以建2579套。

土地总价4875万，则楼面地价成本为：210元/平方。

如果这样，加上1600元/平方（最高核算）=1810+1810×54.46%利润（20010-9-30财报为54.46%）=2800元，加之周边2200-2700不等，香江拿地成本有优势，反推2000之前开盘1800左右的金谷，就知道2800就已经很高了。

引用：jdiwxh88 在2011-3-9 9:59:43写道：原帖