主题：对70年土地使用权到期的一些思考
- 发表于2011-06-03
70年经过“二次拆迁”后，普通区域的10套住房的拆迁后的近补偿面积可能少到只剩下3.6套新房。
一.住房使用期和住房寿命都小于50年，怎么会有“70年后续期”的问题？
1.住房使用期和住房寿命短的主要原因是：房产证写明土地使用权是70年，但商品房是按照50年设计的。2009年，住建部副部长仇保兴在一国际会议上说：“相比中国的30年平均建筑寿命，发达国家建筑，像英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。”2010年8月，住建部陈淮说：“未来15-20年中国一半以上住宅得拆了重建。”楼倒倒、楼歪歪、楼脆脆表明有的“抢购年代的商品房”在房龄25年后就会爆出许多安全问题。所以，30+年后大多数就“被拆迁”了。50年后还在居住就“压死了也没人管”?50年后还要居住，必须“整栋楼”经过有关部门批准，被批准的可能性为0。也就是说，倌商密切配合已经决定了你的房子难以使用到第51年。
2.“民算不如倌算”，商品房制度已经按排好了，满50年之前要么“被拆迁”了，要么“自己滚出来”了。不管是30年还是50年报废，都是【不能自拆自建】，都是【住房拆迁后的土地使用权由地方正俯卖给开发商，开发商再卖给你】。难道你在拆迁时会拿着土地使用权年限还剩余20年的房产证去要求“续期70年”？人家回答：房子推平了，房号不见了，就像一个人去世了，怎么续办身份证？真正的“?期”是，30+年后拆迁补偿到的新房，房产证上又是70年的土地使用权，进入一个新的“被赚钱”的轮回。
3.所谓70年后“自动续期”，是“假定”你现在这个商品房能够居住“70 + X年”，可以“自动续期”X年。但是商品房制度安排已经决定了住房使用期和住房寿命一般不超过50年。土地使用权是依附于房子的,没有了房子,土地使用权也就没有了。老板说：“假如你能够活到700岁，就让你的副总经理职务自动续期。”这没有任何实惠，没有任何意义，逗你玩而已。可是，许多有房者却仍然在想入非非白日梦，自作多情单相思，许多人为了?孙后代仍然在为“70年+70年的空屁
一.住房使用期和住房寿命都小于50年，怎么会有“70年后续期”的问题？
1.住房使用期和住房寿命短的主要原因是：房产证写明土地使用权是70年，但商品房是按照50年设计的。2009年，住建部副部长仇保兴在一国际会议上说：“相比中国的30年平均建筑寿命，发达国家建筑，像英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。”2010年8月，住建部陈淮说：“未来15-20年中国一半以上住宅得拆了重建。”楼倒倒、楼歪歪、楼脆脆表明有的“抢购年代的商品房”在房龄25年后就会爆出许多安全问题。所以，30+年后大多数就“被拆迁”了。50年后还在居住就“压死了也没人管”?50年后还要居住，必须“整栋楼”经过有关部门批准，被批准的可能性为0。也就是说，倌商密切配合已经决定了你的房子难以使用到第51年。
2.“民算不如倌算”，商品房制度已经按排好了，满50年之前要么“被拆迁”了，要么“自己滚出来”了。不管是30年还是50年报废，都是【不能自拆自建】，都是【住房拆迁后的土地使用权由地方正俯卖给开发商，开发商再卖给你】。难道你在拆迁时会拿着土地使用权年限还剩余20年的房产证去要求“续期70年”？人家回答：房子推平了，房号不见了，就像一个人去世了，怎么续办身份证？真正的“?期”是，30+年后拆迁补偿到的新房，房产证上又是70年的土地使用权，进入一个新的“被赚钱”的轮回。
3.所谓70年后“自动续期”，是“假定”你现在这个商品房能够居住“70 + X年”，可以“自动续期”X年。但是商品房制度安排已经决定了住房使用期和住房寿命一般不超过50年。土地使用权是依附于房子的,没有了房子,土地使用权也就没有了。老板说：“假如你能够活到700岁，就让你的副总经理职务自动续期。”这没有任何实惠，没有任何意义，逗你玩而已。可是，许多有房者却仍然在想入非非白日梦，自作多情单相思，许多人为了?孙后代仍然在为“70年+70年的空屁
- 发表于2011-06-03
3.“被补偿”是房主得到土地增值的途径。目前为何“拆旧1平米后相当于原地补偿0.8平米新房”？不是因为你拥有土地所有权，不是因为房产证规定你应该得到多少。高补偿的真正原因是【快速城市化时土地有超强的生育能力】。快速城市化时，房价奇高，拆低盖高，拆一盖二，“肥肉”堆积如山，怕你当钉子户，所以大手大脚地分给你拆迁户一大块肉。6层楼拆迁后盖12层，100平米的破旧房子相当于有200平米的土地，房主得到就近补偿面积80平米新房，“被赚钱”了还兴高采烈地数钞票?
2010年底城镇的各类住房有2亿套 + 2010年底房屋施工面积40.55亿平米即至少净增0.25亿套+待售的 + 近2年各类新开工的 + 近2年社保房0.2亿套 = 2012年底城镇将有2.5亿套（可住10亿人）。假设房价不断上涨，正俯不断卖农地，不断拆一盖二，因为30+年就是一个周而复始的“拆迁周期”，所以从理论上说，30+年后有5亿套（可住20亿人），70年后有10亿套（可住40亿人）...。但是，计划生育导致城市居民大家庭普遍存在“4老2青1幼”的人口结构，30年后4个“50后”去世了，70年后2个“80后”也去世了。目前6.6亿的城镇总人口，在70年后难以?过6亿多人，却有可住40亿人的住房。说明老龄化是高房价的“最大克星”。
政策对此必然提前调控，所以，住房“多子多孙”必然导致【拆迁计划生育】，于是【土地生育能力】降低到“拆一盖0.9”。今后，拆迁20层30层的楼房，费时费事，没有大利，拆迁100万平米只能重新盖90万平米。那时开发商可能是国企垄断，那时的房价可能像“水电费定价管理”。那时拆迁你的1平米在扣除住房和开发商的利得后只能相当于就近补偿0.6平米新房。正俯可以名正言顺地以“土地使用权只剩下百分55”来打6折补偿。所以，房龄30几年的普通区域的1平米住房的?迁后就近补偿面积可能少到只剩下0.6平米新房。
明明30+年就要拆迁，为什么要写70年的土地使用权？“民算不如倌算”啊。一是，正俯可能对盛极而衰早有防备，对“今后减少补偿”早有预测。二是，假如20岁买房，经历二次拆迁后是90岁，土地使用权归0，下一代仍然是房奴。不然70年后只有房主没有房奴，财正的钱哪里去赚？
2010年底城镇的各类住房有2亿套 + 2010年底房屋施工面积40.55亿平米即至少净增0.25亿套+待售的 + 近2年各类新开工的 + 近2年社保房0.2亿套 = 2012年底城镇将有2.5亿套（可住10亿人）。假设房价不断上涨，正俯不断卖农地，不断拆一盖二，因为30+年就是一个周而复始的“拆迁周期”，所以从理论上说，30+年后有5亿套（可住20亿人），70年后有10亿套（可住40亿人）...。但是，计划生育导致城市居民大家庭普遍存在“4老2青1幼”的人口结构，30年后4个“50后”去世了，70年后2个“80后”也去世了。目前6.6亿的城镇总人口，在70年后难以?过6亿多人，却有可住40亿人的住房。说明老龄化是高房价的“最大克星”。
政策对此必然提前调控，所以，住房“多子多孙”必然导致【拆迁计划生育】，于是【土地生育能力】降低到“拆一盖0.9”。今后，拆迁20层30层的楼房，费时费事，没有大利，拆迁100万平米只能重新盖90万平米。那时开发商可能是国企垄断，那时的房价可能像“水电费定价管理”。那时拆迁你的1平米在扣除住房和开发商的利得后只能相当于就近补偿0.6平米新房。正俯可以名正言顺地以“土地使用权只剩下百分55”来打6折补偿。所以，房龄30几年的普通区域的1平米住房的?迁后就近补偿面积可能少到只剩下0.6平米新房。
明明30+年就要拆迁，为什么要写70年的土地使用权？“民算不如倌算”啊。一是，正俯可能对盛极而衰早有防备，对“今后减少补偿”早有预测。二是，假如20岁买房，经历二次拆迁后是90岁，土地使用权归0，下一代仍然是房奴。不然70年后只有房主没有房奴，财正的钱哪里去赚？
- 发表于2011-06-03
4.如果你想留着出租，扣除成本的租金收益率只有百分2。如果做长线，只要你拿着房产证，就会不断“被打折”，不但有“住房折旧”，还有更隐蔽的更具有杀伤力的“土地折旧”。第一，房龄30几年的普通区域的10套住房的拆迁后就近补偿面积可能少到只剩下6套新房。第二，“30几年 + 30几年”后是第二次“打6折拆迁补偿”，6套 * 打6折 = 3.6套，即70?后普通区域的10套住房的拆迁后就近补偿面积可能少到只剩下3.6套新房。第三，3.6套交遗产税后剩下百分70是2.5套。第四，如果有10套 * 平均每套闲置10年 * 每年交房产税平均百分1 = 交税交掉1套。在70年后10套只剩下1.5套新房。
说明长期囤房的结果是滑铁卢惨败，说明商品房每年在贬值，说明商品房会保值增值是一个大忽悠，说明70年的等待是守株待兔，是刻舟求剑，是缘木求鱼。说明“非自住房”不卖出就会亏钱。于是，一旦有人先知先觉，一旦拐头下跌，就会多杀多，就会熊市不言底。
什么是土地折旧？同一地段相同面积的两套住房，新的毛坯房是70万元，房龄10年的是60万元，因为钢筋水泥等实物只折旧3万元，所以土地折旧是7万元。目前，有的城市，同地段同面积的住房，新房70万元，房龄十年的60万元，反映的是今后“拆迁后就近补偿面积只有百分50”。新房70万元，待拆迁的反而高到75万元，反映的就是现在的住房“拆迁后就近补偿面积百分105”。
三.对拆迁费的错误认识将导致许多人投资失败。
1.“30几年 + 30几年”后是第二次“打6折拆迁补偿”，6套 * 打6折 = 3.6套，即70年后普通区域的10套住房的拆迁后就近补偿面积可能少到只剩下3.6套新房。说明“拆迁计划生育”和“被赚钱”导致“拆迁补偿面积”将呈现10套...6套...3.6套......的不断贬值。绝大多数人不知道今后拆迁补偿会因为“土地生育能力”降低而减少，于是疯狂炒房导致房价呈现30万元、50万元、80万元、120万元、150万元......的不断上涨的趋势。拆迁补偿面积越来越少的同时，住房价格越来越高，按揭的金额越来越多，方向错误，南辕北辙，形成“＜状态”，开口越来越大，风险越来越大，负翁必将大量产生。
2.有人说“囤积住房最多的是当倌的，怕什么？”但是，最终主宰房市的是物极必反、盛极而衰和周而复始的客观规律。当倌的智商高，嗅觉灵，信息早，会赶在“太阳下山”之前“回家看看”。住房的目标大，在房产税普遍开征而且越来越多之后就难以洗钱，不少汤倌害怕落下和珅的下场，归宿不在大陆。有的人“卖房后移民”的动机是，china的土地是正俯餐桌上的“菜na”，china的商品房制度是不断“拆na”。
3.有人说“30+年还早呢”。非也。二线的E市，房价已经上涨30+年，上涨100倍以上，其中近8年上涨6倍。“夕阳无限好，只是近黄昏。”“珠峰顶倚天，高处不胜寒。”2012年前后，在熊市里，“房价下跌→导致拆迁补偿减少→导致房价?加下跌→拆迁补偿更加减少”的恶性循环就出现了，大家就醒悟了，熊市不言底就出现了。
说明长期囤房的结果是滑铁卢惨败，说明商品房每年在贬值，说明商品房会保值增值是一个大忽悠，说明70年的等待是守株待兔，是刻舟求剑，是缘木求鱼。说明“非自住房”不卖出就会亏钱。于是，一旦有人先知先觉，一旦拐头下跌，就会多杀多，就会熊市不言底。
什么是土地折旧？同一地段相同面积的两套住房，新的毛坯房是70万元，房龄10年的是60万元，因为钢筋水泥等实物只折旧3万元，所以土地折旧是7万元。目前，有的城市，同地段同面积的住房，新房70万元，房龄十年的60万元，反映的是今后“拆迁后就近补偿面积只有百分50”。新房70万元，待拆迁的反而高到75万元，反映的就是现在的住房“拆迁后就近补偿面积百分105”。
三.对拆迁费的错误认识将导致许多人投资失败。
1.“30几年 + 30几年”后是第二次“打6折拆迁补偿”，6套 * 打6折 = 3.6套，即70年后普通区域的10套住房的拆迁后就近补偿面积可能少到只剩下3.6套新房。说明“拆迁计划生育”和“被赚钱”导致“拆迁补偿面积”将呈现10套...6套...3.6套......的不断贬值。绝大多数人不知道今后拆迁补偿会因为“土地生育能力”降低而减少，于是疯狂炒房导致房价呈现30万元、50万元、80万元、120万元、150万元......的不断上涨的趋势。拆迁补偿面积越来越少的同时，住房价格越来越高，按揭的金额越来越多，方向错误，南辕北辙，形成“＜状态”，开口越来越大，风险越来越大，负翁必将大量产生。
2.有人说“囤积住房最多的是当倌的，怕什么？”但是，最终主宰房市的是物极必反、盛极而衰和周而复始的客观规律。当倌的智商高，嗅觉灵，信息早，会赶在“太阳下山”之前“回家看看”。住房的目标大，在房产税普遍开征而且越来越多之后就难以洗钱，不少汤倌害怕落下和珅的下场，归宿不在大陆。有的人“卖房后移民”的动机是，china的土地是正俯餐桌上的“菜na”，china的商品房制度是不断“拆na”。
3.有人说“30+年还早呢”。非也。二线的E市，房价已经上涨30+年，上涨100倍以上，其中近8年上涨6倍。“夕阳无限好，只是近黄昏。”“珠峰顶倚天，高处不胜寒。”2012年前后，在熊市里，“房价下跌→导致拆迁补偿减少→导致房价?加下跌→拆迁补偿更加减少”的恶性循环就出现了，大家就醒悟了，熊市不言底就出现了。
- 发表于2011-06-03
其实不用太多分析，单单看着一句话，就很清楚了
什么叫“自动续期”，我在家里躺着不动，就给我续期了
我会去交钱吗？如果我去交钱，再办理续期的手续，那还叫什么“自动续期
什么叫“自动续期”，我在家里躺着不动，就给我续期了
我会去交钱吗？如果我去交钱，再办理续期的手续，那还叫什么“自动续期
- 发表于2011-06-03
1. 土地使用权是依附于房子的,没有了房子,土地使用权也就没有了。
在20年前刚开始土地出让时，确有此种规定。现在嘛，你好好看看物权法吧，已经没有这种说法了。这从一个方面验证了我首文说的公理1和公理2。
2. 30年后遇到拆迁，政府可以名正言顺地以“土地使用权只剩下百分55”来打6折补偿。
我首文最后补充的事实一。改革开放早期曾有一批商品房是20年的土地使用权，这批商品房的土地使用权已经到期或者快到期了。已经到期的，实践中的处理办法我没看到一例象傻空主?的那样无偿没收。按你的观点土地使用权已到期，可以打折0折收回了。客观实际情况跟你想的截然相反嘛。现在都能做到这样，为何30年后反而走回头路呢？这不符合我说的公设1
在20年前刚开始土地出让时，确有此种规定。现在嘛，你好好看看物权法吧，已经没有这种说法了。这从一个方面验证了我首文说的公理1和公理2。
2. 30年后遇到拆迁，政府可以名正言顺地以“土地使用权只剩下百分55”来打6折补偿。
我首文最后补充的事实一。改革开放早期曾有一批商品房是20年的土地使用权，这批商品房的土地使用权已经到期或者快到期了。已经到期的，实践中的处理办法我没看到一例象傻空主?的那样无偿没收。按你的观点土地使用权已到期，可以打折0折收回了。客观实际情况跟你想的截然相反嘛。现在都能做到这样，为何30年后反而走回头路呢？这不符合我说的公设1
- 发表于2011-07-01
70年到底是从什么时候开始算起？
昨天跟几个同事约了出去爬山，路上不知怎么的谈到70年土地使用权到期问题。同行有几个买不起房的年轻小伙子，所以观点碰撞很尖锐，但最后还是服了我的看法。以下根据我昨天的谈话整理，在天涯重新发表。
首先摆明我的观点：70年土地使用权到期不是问题。70年到期后，政府不会无偿没收或者象首次出让那样再卖一次大收一笔钱，应该是无偿自动续期，或者象征性的交一点钱续期。
为了论证我的观点，首先提出以下几个公理和公设：
公理1. 当代中国处于一个快速变化发展的时期。我们研究当代中国的问题，不能简单的就现状来说事，要动态的发展的看问题，重点要把握时代?展的方向，把握政策演变的趋势。这一点无须说明了吧。
公理2. 当代中国的社会变革都采用渐变的手法。一次变一点点，如果反映良好，下次再进一点点，平滑过渡，逐渐由量变到质变。比如从完全的计划经济方式，到计划为主市场为辅，到有计划的市场经济，最后到社会主义市场经济，这花了约20年时间。
公设1. 对中国的未来要保持乐观。中国未来经济发展，社会进步，法律完善，对私有财产更为有力的保护，这些就算不说是100％确定至少还是极大概率的事件。这个有我的主观看法在里面，不完全是客观事实，所以称为公设。虽然是假设，但是这种乐观的预期也不是很过分吧。社会总要进步，人总要活在希望中。
以下开始我的论证：
关于70年土地使用权到期，最新最权威的说法来自物权法第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
如果仅就字面理解，仍存在不确定性。因为这里面没有提到续期费用问题。傻空可以按自己的想像引申为届时要收你高昂的续期费用，实际上相当于象首次出让那样再卖一次大收一笔钱，如果你不交这笔钱那就无偿没收。但是由上述公理1，我们不能认?现在的物权法就是终点了，离土地使用权真正到期还有五六十年呢，这期间法律和政策会怎么变化呢？
我们先回顾一下这几十年来中国土地相关法律和政策的变化过程。
在改革开放以前，中国实行的是城乡二元化的土地体系。城市土地归国家所有，农村土地归村民集体所有。不论在城市还是农村，土地都不是商品，也不是私有财产，严禁买卖。城市土地使用权由国家根据社会发展需要审批并无偿划拨。
土地政策的变革也遵循上述公理2，采用渐变的手法。最先开始采取出让方式批出土地时只批给20年土地使用权，后来延长到50年，再后来对住宅用地又延长到70年，再后来说是70年到期后在满足规划和公共利益的前提下可以续期，最后又变成物权法第一百四十九条：自动续期。
变化趋势是一直不断的延长和续期土地使用权，对土地使用权所有者的权利保护得越来越完善，最终会发展到事实上的土地私有制。土地名义上国有，但是土地的使用权可以无限制的续期并且续期代价不高，也就相当于土地私有了。从各发达国家的实践看，土地私有制才是王道，未来我们总会走到那一步的，从量变到质变。
其实，物权法在草拟期间，曾经有一个版本是说“自动无偿续期”，但是最后的定版去掉了“无偿”两字。政策制定者可能觉得走得太快了，要渐变，要遵循公理2。但是，变化的趋势是确定的！我们不急，我们还有几十年的时间，时间很充裕，足够我们把“无偿”或“象征性收费”等字样加上去。今年两会，宗庆后有个提案就是建议修改物权法，改成“自动无偿续期”。今年不成功，明年再来，呵呵。按照上述公设1，我们一定会成功的。
再补充几个事实作为论据：
事实一，改革开放早期曾有一批商品房是20年的土地使用权，这批商品房的土地使用权已经到期或者快到期了。已经到期的，实践中的处理办法我没看到一例象傻空主张的那样无偿没收。这个各地处理办法略有不同，有的地方是按房产评估值收1-2%然后续期；有的地方是参照房改房流通上市的做法收费然后续期；等等。总之，各地都允许这种到期的土地使用权续期，相对房产高昂的市值，续期的费用都不太高，纯属象征性的。快要到期的，业主情绪也很稳定，购房者也并不认为这是一个不好的方面，这种房子仍然在交易，而且价格一点也不受土地使用权快到期影响，该多贵还是多贵。
事实二，现阶段谁在反对70年到期后无偿自动续期？答案很简单，就是那些买不上房子的年轻人。屁股决定脑袋，观点来源于他自身的经济地位和利益诉求。现在这一代买不上房子的年轻人，只要他们努力的干活，拼命的节省，终究还是会买房的。只是时间早晚、买在哪个城市以及地段好坏罢了。所谓“发誓不买高价房”等等只是一种情绪发泄，现实生活中他还是会理性的依据客观条件作出合理决策。等他拥有自己的住房了，他的观点又会变化了。所谓“我就算买了房我也永远是空军”等等这也只是一种情绪发泄。
至于下一代人，就更不用说了，他们不会遇到买房难的问题。买房难是当前这个时代的问题，是中国特定发展阶段带来的阵痛。不会永远如此的。
好，设想一下，当我们真正要面对70年到期问题的时候，现在的空军或他们的子女也是住在自有产权的房子里，他们会是什么立场？说不定他们比我们喊得还响些。这里有些空军很是会哭会闹向社会撒娇，这种特质也许会遗传的，呵呵。